恒隆广场 名牌招商保底租金定价思路

恒隆广场 名牌招商保底租金定价思路

恒隆广场 名牌招商保底租金往往比普通品牌低40％

——恒隆广场董事总经理何磐光先生演讲

doc.docsou.com 房地产门户-搜房网 2008-10-09 11:08:00 搜房博客

何磐光：各位下午好，我今天来没有什么特别理论，就是把我们过去几年的一些经验，有些是比较痛苦的经验跟大家交流一下。现在从中国的经济发展来讲，名牌的需求不但是发展而且也是非常热的一个话题，世界名牌也非常有兴趣在中国发展。

在座各位可能跟他们也有交流的机会，但是很多同行在交流的时候都在探讨像恒隆广场很多比较高档的像迪奥都是怎么跟它谈判的?其实在谈判的过程中说难也难，说不困难也不困难。因为在探讨的过程中并没有考虑最后的结果怎么样，前期的准备并不是很够。招商过程并不是很困难的，只要你前期的工作做的好，谈判的过程不是很困难的。往往前期的工作做不好，你的商场、商业的地理位置等不具备这样的条件，变成如果你希望在招商的过程里面把这些问题解决掉，基本是非常非常困难的。

所以很多行业里面经常跟我探讨你们是怎么做的?我首先问他你打桩了没有?他说我们封顶了。这说明了一个问题，封顶了，刚才讲的问题，如果有问题的话，就改变不了了，这其实是一个最大的问题。招商并不是一个很大的问题，如果你前期做的好。大家也注意到开发商也好，百货公司也好，在规划设计在盖房子的前期先要把这些要素做好，如果做好，这些谈判都是不困难的。

中国的改革开放也就是十年八年，Shopping Mall也是最近才出来的，一般的建筑师不一定了解什么是Shopping Mall。我听说现在有300个Shopping Mall在建。还有就是有一个误点有的开发商以为找一个美国的、欧洲的建筑师就等于他懂商业房地产的设计，这是一个非常大的误点。以美国来说，那么大，那么多的建筑师，真正了解商业房地产的也就不超过十个。所以开发商的前期工作如果做不好，根本没有办法招商。

我们讲讲恒隆广场的谈判，举个例子我们跟GUCCI谈了三年半，整个过程非常漫长。刚才为什么讲前期呢?因为前期做不好，后期根本没法招商。特别是Shopping Mall，百货公司还简单一点。很多百货公司，包括Shopping Mall的老板没有在前期做好这个工作，并且在后来谈判的时候，或者他根本不是很了解所谓商业房地产对名牌的需求，变成最终他的Shopping Mall也好，百货公司也好不具备这个条件，所以往往也变成有那么大的问题，而且他们也不了解名牌的需要。所以各位如果有这个想法应该在开发的时候跟开发商必须了解他们需要的是什么。他们需要的很简单，第一个是物业公司，开发百货公司的管理公司是什么。还是需要做所谓委托管理合同。有税收的问题，海关进口的问题，这些都是开发商要解决的，百货公司还简单一点，但是Shopping Mall往往是没有具备这样的条件。

所以如果各位Shopping Mall的开发商要做名牌的话，必须在前期要考虑到委托管理工作，这个是必要的，重要的。当时委托我们做委托管理的哪怕我们是免费给他他也进不来。当然不是所有的名牌都是自己来做的，名牌有两种经营方案，一种是有代理商，代理商有自己的办法，另外就是自己做。目前来讲在主要的

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