新时代管理

谁是“房产江湖”的“武林盟主”？ ——解读乌鲁木齐房地产市场现状 一、前言 在全国房产市场的影响下，乌鲁木齐房产也出现了“结冰”现象，消费者抱怨： “房价越来越高了，越来越买不起房子了”；开发商抱怨：“项目进展难度越来 越难，政策越来越多，消费者越来越理性，购房越来越少、钱越来越难赚了”； 政府抱怨：“房产市场太热，太乱，该规范了”。于是乎，房产市场这个大航母 在各种力量的作用下艰难的前行，房产江湖在各大高手比武下，等待武林盟主的 降生， 到底谁能主宰房产市场？ 笔者将通过分析房产市场的各要素来试着得出！二、消费者方面 消费者越来越理性，观望态度严重 受内地房价下降的影响，受国家宏观调控的影响，乌鲁木齐的房产市场，消费者 的观望态度日趋严峻，他们对未来房价走势不明确，不知道未来房价到底会涨还 是跌， 很多人越来越理性， 甚至越来越专业。 很多楼盘出现看房多， 成交量缓慢， 成交量很少，甚至没有成交量的现象。王某在北京路看一盘回来后，销售员一天 一个电话的催她去买房，甚至打到办公室来，销售员迫切要达成销售的举动让人 在反感的时候不自觉会想到，如果房子很好卖，意向购买的客户比较多，销售员 有必要这么“作贱”自己吗？答案很明确，事实也确实如此。 中等收入者是高房价最大受害者 在乌鲁木齐，乃至全国，中等收入者都占据社会收入的大多数，理所当然应该成 为购房的主角。然而，在目前房价持续走高情况下，中等收入人群倒成了最大的 “受害者”。一方面，中等收入群体难以承受高房价，另一方面，政府保障性住 房的政策却无法顾及到这个群体。 根据乌市城调队 2008 年 4 月份公布的数据，目前，乌鲁木齐居民工资性收入人 均月达到 1398.39 元，居民人均月可支配收入 880.9 元，而据悉，目前乌鲁木齐 新房均价在每平方米 3000 元左右，如果在今天的利率来看，一 66 平米的新房， 首付 30％，10 年按揭时间的话，每月应付房款 1578 元，如果是 20 年的话就是 1041 元。这对于一个三口之家的中产阶级来，算上家庭日用开支费，孩子教育 费，个人发展费等，如果只是领取固定工资的话，可想而知的负担和压力。 令人稍稍欣慰的是， 2008 年，建设部将帮助中等收入家庭解决住房问题作为一 项重要任务， 在切实增加住房有效供应的同时， 加强房价监管和抑制不合理需求， 引导房地产业持续稳定健康发展。但是乌鲁木齐这个西部的首府，山高皇帝远， 上有政策下有对策，要想扭转中等收入者的住房问题，在短时间内很难有成效！三、政府方面 扭转 1998 年的房产市场化方针，稳定社会发展 我国自 1998 年开始实施房地产市场化经济策略，10 年的自由发展，成片开发模 式形成的商品房在房地产市场占据了主导地位，加之传统文化和政策因素的影 响，形成了房地产增量市场占绝对龙头地位的局面，在房产经济不断膨胀的影响 下，经济膨胀显现也不断明显，甚至出现了轻度的通货膨胀。为此政府为稳定房 产经济出台了种种政策，具体如下： 1. 央行关于第二套住宅贷款首府款比例的政策，要求首付款不得低于 40％，并提高其利率，一定程 度上打击了投机投资者，加重了投资者的负担，在一定程度上阻碍了房产投资者的积极性，减少了货币金 融风险，稳定了国民货币稳定。 2. 国务院 24 号文《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。促使廉价住房，经济适用房和 中的价位，中小套型普通商品这四种产品成为供应主流，大户型公寓，别墅、高档住宅的供应将下降。 3. 4. 5. 6. 国土资源部 39 号令从源头堵封漏洞。此政策要求开发上必须全部付清土地出让金后，方可领取土 央行一年内 5 次加息，吸引大批人把资金投入银行存款投资。 土地增值税开征，税率在 30％－60％不等。增加了开发商的投资成本，降低了其利润。 《物权法》终获通过。满 70 年后住宅建设用地使用权自动续，提升了房屋内在的价值；严格的土 地实用的权证书，在资金上打击了部分开发商。 地制度预示着未来调控的方向。土地出让的规定，维护了国家的利益；拆迁补偿的规定，将可能增加开发 成本，延缓房地产开发的速度；小区公用部分的规定明晰了产权为物业税的征收提供的法律保障。 7. 8. 9. 物业税正式征收，抑制投资性需求和存量市场的持有者。 限外政策不断升级，打击了外来货币的注入，稳定国内货币金融市场。 70/90 政策。自 2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建

第1页下一页