土地一级开发企业成本控制之策略

土地一级开发企业成本控制之策略

（一）、土地一级开发企业成本控制之策略

随着国家对房地产、土地和资金的严格控制、城市化进程的加快、以及城市规划水平的进一步提高使房地产行业（包括土地一级开发行业）的生存环境将发生如下变化：

1、土地一级开发行业的特点

与土地二级开发相比，土地一级开发具有“资金密集、需求和收益稳定、承担主体逐步市场化”等特点。

首先，土地一级开发属于资金密集型业务。土地一级开发项目，多是市区或郊区的某一区片，占地面积几十到百余公顷，带有地上建筑物和构筑物的土地的征用往往涉及房屋和地上物的拆迁和人员安置，一般拆迁费用由几个亿到几十个亿不等;尤其是“城中村”改造项目和城乡结合部农用地转用项目，由于这两类土地上的人口密度和原有建筑密度较大，拆迁安置补偿费用更高，因此，企业在立项后除了交纳耕地复恳费、征地款和超转人员安置补助外，将农户拆迁保证金存入到指定监管帐户中是取得拆迁许可证的必要条件。因此，只要企业进入实质性的征地阶段，就将面临巨大的资金压力。但是，由于从事一级开发的企业多数是为项目运做而成立的项目部，融资比较困难，原因在于：一般成立时间短，缺少经营业绩，公司市场信誉和银行信用还没有建立起来;而业务比较单纯，缺少固定资产或其他有效财产作为融资抵押。一级开发阶段，土地使用权不归开发企业所有，企业不能以此进行抵押融资;受国家宏观调控政策调控的影响，银行对包括土地一级开发在内的房地产行业贷款处于收缩状态。中国人民银行“121 号文件”明确规定要“严格控制土地储备贷款的发放”，使得各类土地一级开发主体从银行获得资金支持难度加大;我公司企业缺少债券、股票上市等直接融资渠道。

其次，土地一级开发是需求稳定、风险较低和收益稳定的经营业务。土地是资源类商品，它位于房地产产业价值链前端的环节，而土地的稀缺性和社会需求增长的矛盾日益突出，使土地在很长一段时期将处于增值过程;土地一级开发的产品——熟地一直是二级开发商争夺的资源，可见，以土地加工和交易为对象的土地一级开发业务基本上不存在价值风险，流动性风险也比较小。土地一级开发过程简单，与其对应的资金路线图清晰。现金流方面，资金主要用于征地、拆迁、市政基础设施建设和其他相关费用。由于征地、拆迁、市政工程建设等市场比较成熟和透明，法律政策体系相对完备。因此，在国家宏观经济政策不发生大的变革情况下，一级开发的过程和成本是可控的，事先可以做出比较准确的预算，又因为2% --8%的开

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