北京市2011年项目负责人物业管理法律法规重点

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《物业管理法律法规笔记 》

第一部分 国家法律、国务院法规、部委规章

一、《物权法》—中华人民共和国主席令62号,2007.10.1执行

1、★建筑物区分所有权：是指①多个业主共同拥有一栋建筑物时,各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权,②和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权, ③及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。

2、☆《物权法》规定的住宅改变为经营性用房的前提条件：《物权法》第七十七条首先明确业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

3、☆《物权法》规定的业主行使共有部分共有权的内容：①业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务②建筑区划内的道路、绿地、物业管理用户及其他公共场所、公用设施的所有权归属③对建筑区划内车位、车库的所有权归属做了规定④对建筑物及附属设施的维修资金、费用分摊、收益分配等事项，做了规定。

4、★《物权法》第七十六条第一款中业主共同决定事项的内容：①制定和修改业主大会议事规则②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约③选举业主委员会和更换业主委员会成员④选聘和解聘物业服务企业或其他管理人⑤筹集和使用建筑物及附属设施的维修资金⑥改建、重建建筑物及附属设施⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

5、★《物权法》中建筑区划内道路、绿地、车位、车库、物业管理用房等所有机归属的内容：《物权法》第七十三条规定:“建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：①建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要②建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定③占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

6、☆《物权法》中关于建筑物及附属设施费用分摊与收益分配的内容：《物权法》第八十条规定:建筑物及附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

7、☆《物权法》规定的建筑物及附属设施的管理形式：《物权法》第八十一条规定:业主可以自行管理建筑物及附属设施，也可委托物业服务企业或其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或其他管理人，业主有权依法更换。

二、《物业管理条例》—国务院令379号及[2007]504号于2007.10.1执行

8、☆《物业管理条例》对物业管理的定义：《条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

9、★《物业管理条例》确立的七项基本制度及具体内容：创设了①业主大会②管理规约③前期物业管理招标投标④物业承接查验⑤物业服务企业资质管理⑥物业管理从业人员职业资格⑦住宅专项维修资金等七项基本制度。

10、★《物业管理条例》对物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作的规定：《条例》第四十七条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

11、★《物业管理条例》中关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营方面的规定：《条例》第五十五条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。

12、☆《物业管理条例》规定的对业主未能履行交纳物业费职责的处理：《条例》第六章规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳

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