房贷风险测试及商业银行防范策略

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房贷风险测试及商业银行防范策略

我国商业银行的房地产贷款一直在中长期贷款中占有比较大的比重，房地产价格持续在高位运行。因此，研究房地产市场变化程度对商业银行房贷的影响，对准确测定金融风险，制定合适的反应政策，以减少甚至消除金融风险具有重要意义。本文分析的是房价下跌所引起的房贷市场风险，其结构如下：首先从房产价格下跌速度描述房地产信贷风险；然后立足于目前我国房地产市场的状况，测度房贷的市场风险；最后，给出了如何应对房地产市场变化所引起信贷风险的政策建议。

一、理论模型

房地产价格的下降会引起房产价格的下降，进而会增加以该房产为抵押的房贷违约的可能性。为了描述这种可能性，用房价下跌临界值来加以说明。假设一消费者准备购买一套住房，欲购买住房的价格为P。该消费者拥有可用于购房的货币量为βP（0<β<1）。为了购房，该消费者准备在商业银行以所购房产做抵押，贷款P-βP。假设贷款利率为r（r≥0），贷款期限为T。为了讨论方便，假设利率是连续支付的，那么在每一时刻

t，该消费者还贷额G满足：

T

P（1-β）=

乙Gldt

（1）

S

上式左边是贷款额，右边是还贷额的折现，如果不考虑管理等其他费用，二者相等。假设经过时间S，该消费者所购房产价格跌至P（1-α）（0<α<1），称S是关于α的风险临界值，如果S满足：

T

P（1-α）=

乙

Gl-ndt（2）

S

也就是说，在时间S所购房产的价值和未还贷款在时刻S折现值相同，这样消费者还贷款和放弃房产没有差别。显然β<α，否则S不存在。我们可以称α为房产价格下降程度。显然，如果在小于S的时间内，房价下跌了α，那么消费者使用应还贷款可以购买同样的房产尚有剩余，那么，消费者的最佳选择应该是不还贷款。对商业银行而言，如果消费者选择不还贷款，这笔房地产贷款就变成了坏账。亦即，当α既定，S越大，贷款的风险越高；S越小，贷款的风险就越低。与之相反，S既定，α越小，风险越大；α越大，风险越低。因此我们可以用(α,S)来测度房地产贷款的市场风险。对风险临界值，有如下结论。

定理1：在其他条件不变时，当每期还贷保持不变的情况下，风险临界值S的变化和利率的变化反向；当还贷随利率的变化而变化时，风险临界值的变化和利率的变化同向。

定理2：对相同的α而言，风险临界值的变化和首付额的变化反向。定理3：贷款期限的长短对临界值有影响，在其他条件不变情况下，贷款期限的变化与风险临界值变化同向。

二、我国房房贷市场风险的测度

（一）中国房地产市场的风险状况。对中国的大多数居民而言，劳动工资是其收入的主要来源。通常，劳动者仅靠工资收入购买住宅的价格限度，从偿还借款的能力等方面考虑，是年收入的5倍左右。因此，国际

23□韩振国何敏蓉

上判断住房泡沫的标准之一是房价是否超过年收入的4-6倍。比如日本，20世纪80年代中期以前，住宅价格一直维持在年收入的4-5倍左右。到了1990年，即日本经济泡沫破裂前期，东京圈的住宅价格增至年收入的10倍，而东京圈核心地区住宅价格则高达年收入近20倍。此后，由于房地产泡沫的破裂，经过长达近十年的回落，1999年住宅价格回落到年收入的5倍左右。目前，我国一些城市的房价与年收入的比率则远远超过通常的可承受标准，如表1所示。

表1：2008年底中国主要城市房价收入比城市

北京上海天津广州深圳

杭州

房价/收入

13.5410.248.36

11.6812.2310.33

注：①一套住房按建筑面积90m2

,价格指每平方米均价，可支配收入指三口之家可支配收入；

②数据来源：doc.docsou.com.为了便于国际比较，数据经过了一些加

工。

从表1可以看出，尽管房价经过了去年的调整，我国部分城市的房价收入比仍然达到或超过日本东京地区房地产泡沫破裂时的房价收入比水平。在这些城市，虽然无法断定房地产价格肯定下降，但是房地产泡沫是的确存在的，也就是说房地产价格下降的风险是存在的。影响房地产价格有很多因素，比如住宅位置、土地稀缺性、收入分布、税收等，如果参照日本东京的房价收入比和房价下降程度之间的关系，可以大致推断出我国部分城市房价最大的下降程度。以北京市为例，如果房价达到年收入的4-6倍，那么房价需要下跌50%-70%左右，如果在核心圈地区，房价下降的风险可能会更大。因此，从我国部分地区的房价看，房地产市场隐藏的风险无疑是巨大的。

（二）中国房地产市场价格下降风险估计。通过模型分析可知：在给定下降程度的情况下，如果价格下降速度低于临界值，那么当地产市场价格下降所引起的风险就不会危及银行房贷；如果价格下降的速度高于临界值，对贷款机构而言，房地产贷款可能会转为呆坏账，增大金融机构的风险。下面从亚洲部分国家和地区房地产价格下降速度情况出发，对我国的房地产价格下降速度做一些推断。表2给出了部分国家和地区房价下跌的速度和程度。

表2：一些国家和地区在经济不利冲击时房地产价格下跌情况国家和地区日本*

中国香港*

泰国**

马来西亚***

跌幅75%65%30%58%花费时间

7年

5年

7个月

2年

资料来源：*香港文汇报———广西网新闻内容；**项卫星、李宏瑾：《银行信贷扩张与房地产泡沫对东亚金融危机教训的反思》，《东北亚论坛》，2005.3；***《香港房地产兴衰之启示》，东方早报，2005-03-31。

如表2所示，不同国家或地区房地产价格下降速度与程度是不尽相同的。日本的房地产下跌持续了7年之久，跌幅达75%，而泰国的房地产在金融危机开始7个月内，跌幅就高达30%。对照我国房地产市场的状况，参照其他国家的房地产价格下降速度，在我国部分城市房地产价格在120个月内下跌70%的可能性是存在的。通常，房价的下跌速度不是

2009．12/ZHEJIANGFINANCE浙江金融

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