土地出让金过桥贷款担保操作流程和重点环节
一、操作流程
1、 企业提出担保申请,担保公司审核通过后,办理相关文件。
2、 担保公司与企业签订委托担保合同和资产抵押(质押)合同、
资金监管协议;
3、 担保公司与银行签订保证合同,企业与银行签订借款合同;
4、 担保公司承保,合作银行放款给企业;
5、 企业缴纳土地出让金,取得土地使用权权属证书。
6、 担保公司协助或企业自行将土地使用权抵押给银行取得贷款;
7、 企业用第二笔银行贷款偿还第一笔银行的贷款;
8、 担保公司解除担保,归还企业抵押(质押)资产。
二、重点环节
1、确定抵押物(土地及地面建筑物)和抵押价值,签订抵押合同
该类企业多为生产制造型企业,因土地使用证尚未取得情况下开工建设,手续不全,情况复杂。因此,在确定抵押物的同时首先确定其价值。总的抵押价值(不低于土地出让金)按照50-70%的抵押率进行核定。
2、落实土地使用证的监管措施
抵押的有效成立条件是抵押物的转移占有,因此作为债权人的担保公司要能够实际控制抵押物。
(1)操作中,担保公司在与企业签订的委托保证合同条款中要特别约定:如企业在约定期限未偿还第一笔银行贷款,担保公司有权通过
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