房地产战略十大建议

房地产战略十大建议：

中国城镇化联盟管委会主席姜汝祥博士

【建议一】—战略转型：1、三五年内取消限购不可能，一线城市泡沫明显，房价高涨，成大房企喜欢的游戏；2、大房企正成为“影子政府”，与土地财政狼狈为奸，中小企业基本无发展机会，建议民营背景的不宜再往一线城市挤；3、大房企表面的赢利背后，是竞争力的衰退，万科转型含意在此，不转即堕落。

【建议二】—生存战略：1、本届政府将不再折腾房地产,用五到七年房价泡沫软着陆。否则，崩盘不可避免；2、住宅房地产来到转型期，从硬件赚钱，转向服务赚钱。如不向服务转型，则五年后便成为今天之万达。转型会死,不转也会死； 3、房地产企业进入多业态综合地产发展期, 此为生存战略。

【建议三】—发展机会：1、中国经济出口、投资、消费三驾马车。出口,投资无力,唯一希望在内需；2，消费之主战场在城镇化。城镇化本质在于打通城乡之市场创新:城市消费城郊化，农村消费城市化；3、城镇化不欢迎住宅化，欢迎产业化：商业地产、旅游地产、文化地产、养生地产、庄园地产等等大有可为。

【建议四】—万达模式是个死亡陷阱：1、传统的商业地产三阶段：从百货公司到沃尔玛超市，从超市到万达综合体，目前正从万达综合体走向O2O电商综合体；2、一大批以万达模式为目标的商业综合体将在三年左右进入死亡期；3、万达电商很难成功，转型圈地做旅游影视体验经济，后路早已安排。

【建议五】—金融战略之收购物业：1、房地产是第三产业，不是第二产业；

2、从建房卖掉转向业主服务的关键是金融。万科入股徽商银行并非因为缺钱，而是因为战略转型；3、物业在转型期将从鸡肋变成优质资产，请大举收购物业公司；4、收购物业的战略意义：物业乃电商最后一公里。

【建议六】--商业综合体战略：O2O电商综合体的特征：1、少做销售多做活动：70%的时间做社交活动，30%时间做销售；2、少设货架多留空间：70%的空间做体验与娱乐，30%的空间销售展示；3、少卖现货多预售：通过活动与聚会，打通厂家与消费者，形成预售团购模式；4、不靠租金靠分成。

【建议七】--旅游地产战略：旅游地产关键：1、旅游目标是把人留下，要从景观消费转向休闲消费。少强调景观，多强调休闲；2、旅游消费的竞争力是口碑传播，口碑核心是文化，无文化便无持续；3、旅游地产的目标客户：少着眼于外地客户，多着眼于本地客户。少强调传统，多强调现代。

【建议八】--养生养老地产战略：关键要点：1、中华伦理排斥第三方养老，却喜欢养生，所以中国无养老地产，只有养生地产；2、养生地产的关键在于“全民现代养生”，体育养生是突破点；3、中国是农耕文化，养生之“吃文化”是核心；4、城乡结合是关键，城里人养生，农村人赚钱。

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