房地产市场宏观环境分析

房地产

第24卷第1期　　　　　　　湖南城市学院学报（人文社会科学）　　　　　　　Vol.24 No.1 2003年1月　　　　JOURNAL OF HUNAN CITY UNIVERSITY （Humanities & Social Sciences）　　　　 Jan. 2003

房地产市场宏观环境分析

曹宏亮

（湖南城市学院城市管理系，湖南益阳 413000）

摘要：房地产市场宏观环境复杂多变，它对房地产企业营销行为的影响间接而难以把握。构成房地产市场宏观环境的四个因素分别为经济因素、政治因素、人口因素、政策法规和利税因素。房地产企业应针对上述四个因素的客观表现来策划其相应的营销策略，以便很好地适应房地产市场的变化发展。

关键词：房地产市场；宏观环境；营销

中图分类号：F293.35　　　文献标识码：A　　　文章编号：1672–1942（2003）01–0036–03

市场环境分析是房地产企业营销的基本内容，也是房地产企业发展谋划的根本前提。分析房地产市场环境有利于房地产企业寻找发展机会，避免受损威胁。房地产市场环境分微观环境和宏观环境两大环境，微观环境是反映企业经营的具体业务往来过程中的直接影响因素，包括供应者、营销中介、顾客、竞争者和社会公众等因素，这些因素经常地直接作用于房地产企业，对房地产企业的影响比较具体，房地产企业较易把握；而宏观环境是指间接影响与制约房地产企业营销活动的社会力量，包括经济因素、政治因素、人口因素、政策法规与税费因素，这些因素总是先作用于市场，再间接影响企业，故房地产企业欲把握好它不是一件易事。据此，笔者特意分析目前宏观环境对房地产企业营销行为的影响。

一、经济因素

经济因素包括市场所处的宏观经济条件和经济收入水平两类因素，它们形成市场的经济环境。房地产市场总是存在于一定的宏观经济条件之中，经济形势直接影响房地产的发展，经济高涨时期，房地产需求旺盛，房地产市场沸沸扬扬；而经济低迷时期，房地产市场疲软，自然是门庭冷落。我国国民经济自党的十五大以来，以年均9%的递增速度持续稳定发展，十五时期到2010年，估计国民经济均增速度能达到12%。我国的城市化水平也将由28%上升到35%，新增城镇230个，需要住宅12亿平方米，随着经济的发展，房地产在21世纪有着更广阔的市场，我国对外开

放在不断深入，海外充裕的资金为了摆脱本国金

融危机的困扰，会源源不断投入我国房地产业，党的十六大提出全面建设小康社会，意味着经济将会腾飞，企业改革步伐加快，近三年内企业效益会有好转，作为房地产市场的买方主体占城市人口近70%的企业职工的工资收益将有改善。正因为如此，房地产企业应一方面广开市场，让利销售，盘活存量房地产；另一方面又应着手准备迎接新一轮房地产发展高潮的到来，主动抢占市场。

经济收入在市场上表现为实际购买力，它是构成市场的基本要素，因为市场容量的大小，归根到底取决于消费者购买力的大小。据统计，2002年“万元户”已占全部城镇居民家庭的87%，其中年收入1至10万元的家庭占12.15%，收入10万元以上的家庭占4%，2002年末储蓄存款余额超过50 000亿元，比上年增加近9 000亿元，增长率22%。按2001年的人均可支配收入7 000元计算，3口之家的年均可支配收入为21 000元，若按2001年的商品房平均售价1 800元计算，购买一套70平方米的住宅需要126 000元，职工家庭收入与房价之比为1︰6，正符合国际通行的收入与房价之比为1︰6的规律。另外，中国人民银行于1996年就已颁布了《个人住房担保贷款管理办法》。近几年每年安排国有商业银行超过100亿元的贷款规模，专项用于发放个人住房担保贷款，其贷款具有期限长、额度大、利率优惠等特点；同时个人还可以申请一部分低利率的公积金住房贷款。这些政策，对提高居民的购房能力，

收稿日期：2002-01-13

作者简介：曹宏亮（1964-）男，湖南益阳人，副教授，主要从事工商管理、房地产经营管理研究。

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