中美城市物业管理体系与比较研究

探索争鸣 2 0 1 4年 6月 (下)

中美城市物业管理体系与比较研究 刘畴呋 (中国石油天然气集团公司办公厅行政事务处，北京 1 0 0 0 0 7 ) 摘要：作为社会基本要素。城市物业管理在多数国家已有一百多年历史。城市物业管理不是因为第一家城市物业管理企业的产生而产生。也不会因为城市物业 管理企业的消亡而消亡。本文通过研究前期物业管理的基础理论和法律分析研究，分析我国' 3前前期物业管理法律 -制度和实旌中的突出问题，从而尝试解决我国前 期物业管理存在的问题。

关键词：城市物业管理；美国物业管理；比较研究

城市物业管理通常可分为 2个阶段：前期物业管理和日常物业管理阶段。其中，前 期物业管理阶段是整个物业管理活动中的初始阶段与基础阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。物业管理行业发展的诸多困惑和纠纷引发自前期物业管理中的问题，因

系和机构，对住宅建设实现有效管理。 对于美国物业管理机构，美国联邦政府 设有公共住房管理委员会。美国全国性的物

我国城市物业管理与美国存在很大差 距，我们要对城市物业管理企业正确定位，

必须具备或者使自己具备满足特定顾客的 特定需要的专业服务能力。不同的物业管理

业管理协会和组织有很大的规模和影响。其 中有主要代表对物业设施管理的国际设施 管理协会O F M A ),其成员主要管理物业和设

企业都有各自的优劣势，具备的核心能力不 同，有些可能还谈不上核心能力，因此，物业管理企业必须根据自己的定位、自身的资 源和能力确定核心能力的范围，这样的核心

此解决好前期物业管理存在的问题对于解 决物业管理存在的问题有着至关重要的作 用。

施，分布在全国各州、各地区，甚至还包括 一

些跨国公司；有全国物业管理人员协会。

主要负责培训以优化从业人员的知识结构， 培养其职业道德；有一个全国性的建筑物业 商组织( B O O ),代表在物业管理过程中业主、

能力必须能够使物业管理企业实现自己的 使命和目标。 还要实现管理手段的现代化，开展多种

美国是一个典型的契约社会，像物业管 理这样专业性的职业，自然也离不开契约。

为保证物业管理质量，美国的物业管理公司 和业主都要签订管理合同。合同双方都必须

房东的利益；有世界上第一个物

业管理组织 ——

经营，提高经济效益。物业管理社会化和专 业化程度以及物业管理本身的复杂性。要求物业管理公司必须具备技术含量较高的管

芝加哥建筑物管理人员组织( B M O )。业

严格依照合同享有权利、履行义务。管理合 同对业主来说，意味着物业本身的保值和增 值；对物业管理公司来说，则意味着公司的

主们十分乐意与此类组织打交道，这不仅是

因为这里有很多咨询、资料和书籍，同时还 因为业主们或物业管理公司在这里可以互

理手段，加强物业管理计算机应用技术的研 究和推广，加强先进管理方法的推广 (如物

形象、信誉和收入的保证。按用途划分，美 国的物业主要为办公楼物业管理和住宅物

相交流，并可以得到其他公司的咨询和经验。许多协会还有定期刊物，开设教育性专

业管理 T Q C法等 ),为练好内功，按照“管理专业化、服务规范化、机制现代化”的原

业管理。有的物业管理客体只属于某一个业 主。有的则属于多个业主。在多个业主的情况下。这些业主会组成独立的法人与物业管理公司签订物业管理合同。这样的合同不仅对所有的业主，而且对未来的业主都有法律

题讲座和课程，颇受欢迎。在美国，成立物 业管理公司手续比较简便。只须符合一些基本的法定条件就可以。由于美国的物业管理公司绝大多数为私人开办，故只要具备申请资格，几乎任何人都可以申请成立此类公司。公司的成立，必须取得营业执照。取得营业执照的条件各州和各协会要求不同。如在加利福尼亚州，取得执照的物业管理公司必须每 4年接受 4 5个小时的专业课程的培

则展开工作物业管理公司要贯彻“一业为 主，多种经营”的方针，积极开展各种专项特约服务，以创造更好的利润，专项服务主要包括：为用户提供室内装饰服务特约服

务、修理、管理各种车辆，开办各类商店以 及娱乐场等。特约服务是根据住户特殊需要，事先与管理公司特约进行服务，为住户代购粮、菜、车票和代送儿童上学入托、病人就诊等。开辟多种有偿服务，增强企业的 “造血功能”,有助于物业公司在方便群众

约束力，即未来的业主买房后，不需要加签合同而以原来的合同为依据与物业管理公司发生关系。当然，只有一个业主时，合同 就由该业主与物业管理公司之间订立。

美国是一

个居民住房水平较高的国家， 居民住宅质量和生活环境都比较好，基础设 施的现代化水平也很高。与此同时，政府也形成了一套较为完善的政府干预住房建设 和市场的体制。美国投资者考虑较多的是住宅的地域和位置。由于住宅具有空间固定的 特点，人们购买或者租赁住宅便意味着要在此地域上相对稳定地生活。因此，正在开发的颇有潜力的土地往往是住宅开发商们情 有独钟的地方。

训教育，方可被承认为主体合格；国际设施 管理协会不仅对物业管理公司，而且对具体人员均有一定的要求，如有的管理岗位必须

的同时提高自我完善、自我发展的能力。通 过年审，评定等级、评优、经济交流、宣传等手段，组织推进业主对物业管理公司的聘

取得相应的专业证书，公司管理人员必须持 有大学毕业证书和有 5年以上的物业管理经验，并要接受一些专业课程的教育后，才能 取得协会发给的合格证书。

用制度，把物业管理公司推向市场，进入“替 代威胁“的竞争环境，让市场的压力和利益

的动力促进物定管理公司树立”预防为先“的从业观念。自觉改进经营管理和服务手段，提高物业管理总体水平。 参考文献：

尽管美国一些小型物业管理公司未必

部门齐全，但必定功能齐全，有专职人员分 别负责会计、保安、工程等工作，小公司无力承担一些项目时，总有专业公司及时到位，业主不必为此操心，各部门工作都十分

美国政府往往通过完善的住房金融服

【 1】周树基著 .美国务业产权制度与物业管理.北京大学出版社，2 0 0 5年版. 【 2】刘小玲等编.中国物业管理实务指南.北京

务体系发展住房建设。早在二十世纪三十年

代就成立了联邦住宅借贷银行体系，上个世 纪六、七十年代又建立了政府抵押贷款协会和联邦住宅借贷抵押公司。政府通过这些体

认真，如工程部门会不定期测试火警体系，

并及时对电力、暖气等设备进行维修和保 养。

燕山出版社，1 9 9 6年版.

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