【论文】各国物业管理体系

不同国家物业管理体系的对比

102844 魏泽奇

摘要 本文叙述了几个国家的物业管理体系，对中国物业管理的发展作为参考。

美式物业管理

美国是一个典型的契约社会，契约在美式物业管理关系形成中是有重要意义的。美国物业管理经过长期的发展、优化，逐步演化成具有以下特征的架构体系：

一、 业主委员会

业主委员会为非盈利机构，按非盈利企业模式组成董事会，按照章程和细则，制订有关制度和规范，并向政府登记注册，按合法企业模式运营。业主委员会将自行组织业主成员或者专业人员，或者委托物业管理企业承担物业管理。业主委员会的董事会由全体业主选举，物业管理费按业主委员会作出的年度预算由各业主按其所占小区产权的比例分摊，结余部分将结转到下一个年度使用。美国各地物业管理合同对收费的规定往往要受所在地区、环境、设施和管理方式等的影响，收费标准和收费项目也是十分复杂的，但各地物业管理收费在原则上都必须以物业管理公司与业主委员会之间达成的年度预算为基础，在年度预算的基础上可以给物业管理公司一定的收费机动权。物业管理公司服务性收费，目前在美国主要流行两种计算办法：第一种方法是根据物业管理公司与业主之间已经达成的年度预算总额的百分比收取，即按月收取年度预算所规定的各月收取费用的百分比作为管理费；第二种计算方法是根据利润来计算管理费用。这种计算方法可以鼓励物业管理公司在社区内外开展多项经营服务的积极性，业主与物业公司都乐于接受此种方法。

除了一般物业管理职能外，更重要的是业主委员会要根据小区的规格、建筑特点，制订小区行为规范以保证小区业主能够享受和谐的生活质量、良好的整体建筑和环境质量，以使该物业保值增值。小区的行为规范包罗万象：小区饲养宠物的规定、业主在花园或者草坪搭建临时或者永久性建筑的规定、关于变更建筑外墙颜色的规定等。

二、 物业管理权

通过政府的法律明确物业管理的权限。开发商在完成住宅项目前，就要按照规定制订有关制度和行为规范。当住宅销售超过半数以后，开发商将协助业主成立业主管理委员会，并将物业管理权转交给业主委员会。此后，开发商将作为住宅小区的一个业主成员协助业主委员会对住宅小区的物业管理进行监督。

三、 物业管理企业

美国的物业管理一般归专业的物业管理企业运作。物业管理企业一般负责整个住宅或者住宅小区的物业整体管理，而具体业务是委托给专业的服务公司承担的。例如，小区绿化由专业的绿化养护公司来承担。绿化养护公司按照其于物业管理企业的合同要求每周来小区进行树木、花草的修剪、施肥、杀虫等服务。安全保卫则聘请专业保安公司。保洁由专业的清洁企业承担。物业管理的社会化与专业分工使住宅小区管理的效率得到提高、费用明显下降。 在美国，物业管理公司为居民提供优质服务，具体体现在以下方面：

1. 服务体系严密。尽管有些小型物业管理公司未必部门齐全，但必定功能齐全，有专

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