物业管理费的本质

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山东联荷物业所管理的济南银荷大厦

物业管理费的

显的年代划分。前三十年是产权趋于崩溃的年代，后三十年则是产权重建的历程。当今的业主们是幸运的，他们是参与分享了中国改革开放三十年成果的一批人，惟其如此，他们也深受转型社会当中产权改革不完整之害。

当前运行的社会体制，在个人的产权保护上有着相当大的监督失位和法律缺失。在物业管理行业，也确实存在着业主与政府、开发商、物业服务公司在产权上

本质

■ 文/梁晓东

和谐社区发展中心蔡若焱先生有一段令人印象深刻的判断：在中国的很多事情，法律的层面、制度的层面和现实的层面不是一码事。就社区而言，在法律和契约意识日益昌明的今天，还有很多部门死抱着以往的既得利益不放，譬如与物业管理收费标准有关的一些政策——几个月来山东省物业管理收费办法的多轮讨论，只是全国各地物业费讨论的一例。旧政策的实施价值已被近年的通货膨胀空悬，新政策中物业费标准的限制又被现实的成本上升倒逼。假若文本界定得还再模糊一点，将它称之为法规就有点不伦不类了。在笔者看来物业管理费标准或者定价，与业主的财产所有权、亦即“产权”有着莫大的关联。

秘鲁的赫尔南多·德·索托（曾著有《资本的秘密》和《另一条道路》）发现了资本主义国家的成功秘决：他们通过有效地界定和维护产权，从而发现和创造了比地球上其它部分大得多的价值和充分激活了经济能量。尽管两千年来中国走着完全相反的路径，也获得了可圈可点的成绩。中国社会的成就并不仅仅来自于一家一朝对资源的独占，而是传统与礼俗中的稳定成份提供了可持续的繁荣。由于产权在事实上是一种约束、一种“避让”、一种默契和一种容忍，所以，中国的伦理关系，事实上是帮助而不是抑制了产权的界定，从而为社会创造了财富。

无法厘清，纠缠不断的种种问题。而这些问题的核心就是依法拥有的产权谁来保护，侵占他人产权的行为又应谁来监管，此领域的解决机制有应是如何运行。经过各方长时间的梳理、对话，基本上形成了一个共识——一定程度地自我约束和相互制约是产权形成的必要基础。

社区物业管理费的定价博弈过程，其实就是一个典型的产权形成过程，业主取得清晰产权的主要障碍首先来自于信息。无论如何，专业和非专业还是存在信息不对称的情况，这时候往往会产生争议——价格信息是否可靠？质量是否安全过硬？选择的证据是否无懈可击？如果没有提供具有说服力的依据，物业管理费定价首先将迎来业主的质疑。在这一时期，物业管理者是作为社区中的“专家”而产生的，他们面临两个选择，

产权之议——自我约束与相互制约

毫无疑问，新中国的六十年，有着明

72 城市开发（物业管理）

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