工业园区控制性详细规划编制方法调整的探讨

工业园区控制性详细规划编制方法调整的探讨

工业园区控制性详细规划编制方法调整的探讨 《现代城市研究》2010年第6期

摘要：文章针对目前工业园区控制性详细规划编制中存在的用地分类与工业项目特征不吻合，忽略对土地经济效益的控制，缺乏动态适应性等问题，结合实证研究，提出其控规编制应进行适当调整，以强化工业用地的特殊性和经济性，并结合规划控制的动态适应性对其进行了系统完善，在此基础之上尝试构建一套适合工业园区开发建设的指标体系，旨在加强工业园区土地的利用效率， 关键词：工业园区；控制性详细规划；编制方法调整

1 引言

工业园区作为一种发展经济和改善城市布局的重要模式，以集约性为突出优势并引起了全国各地的兴建高潮，但在实际开发建设中不乏圈占土地，盲目开发等现象。随着城市建设用地加速扩张与土地政策的紧缩，为了在工业用地上加强管理，改变其粗放的用地方式，从2003年开始国家下发了各种关于清理整顿工业区加强建设用地管理的通知，国土资源部先后发布了《全国工业项目建设用地控制指标(试行)》(2004)和《全国工业项目建设用地控制指标》(2008)(下称指标)，标志着工业用地的引资和发展步入了一个新的阶段。

工业用地的标准虽引起了国家的重视，但是在规划编制中还未明显体现相应变化。《城市规划编制办法》第二十四条规定，“编制城市控制性详细规划， ，对具体地块的土地利用和建设提出控制指标，作为建设主管部门(城乡规划主管部门)作出建设项目规划许可的依据”，由此可以看出，控制性详细规划(以下简称控规)是指导实际项目开发的主要依据，对于工业园区建设的健康发展起着重要的引导作用。

控规作为直接面向市场的政府规划手段，它使工业区的规划有更强的针对性，对用地有了明确的定性和定量，但是现实中控规在对工业区建设的控制和引导方面还没有达到预期效果，工业园区土地利用率依然低下，一方面表现为土地的开发利用程度较低，另一方面则表现为土地的经济产出率较低。由于实施管理不当造成了控规失效外，工业园区控规编制自身中还存在一些问题。本文正是从这些问题出发，结合实际项目对工业用地控规编制方法的调整提出一些看法。 2 工业园区控规编制中存在的问题

控规最根本的是直接界定了土地的发展权，也就决定了土地的市场价值，因而对地产市场乃至经济发展起着举足轻重的作用。由此决定了控规的主要内容是明晰土地性质和开发强度，开发强度需要从空间、经济、土地资源利用等方面考虑，而现行的工业园区控规编制中并没有完全反映以上内容。

2.1忽略不同类型产业用地的区别

确定土地的利用性质是控规的核心，在控规编制中按照《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)对地块进行用地划分，针对于工业用地，标准中只划分到中类。而根据《国民经济行业分类》(G B／T4754—2002)中工业部分的分类(包括30大类)，不同类型产业对于投资强度、用地规模，空间布局有不同的需求，比如交通设备制造业中的汽车制造业，具体又分解为整车制造、发动机等主部件制造，零配部件制造，车辆组装等行业，通过对这些行业的调查分析，发现同属于汽车制造业下的不同行业同样存在着投资强度与土地利用强度上的较大差异。如果仅仅按照建设标准中的用地分类进行编制，无疑会导致控规缺乏科学性，也不利于完善与发展园区的产业链，从而影响了土地的高效利用。

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