中国房地产信托行业的分析与思考

金融管理

中国房地产信托行业的分析与思考

闫妍

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朱晓武２张驰３

（１．中国科学院研究生院管理学院，北京１０００８０；２．北京大学光华管理学院，北京１００８７１；

长春１３００５２）３．吉林省送变电工程公司变电分公司，摘要：本文通过对国内自２００２年７月至２００４年６月发行的１２６个房地产信托产品作以统计

分类，对其收益性、安全性、流动性进行分析，了解我国房地产信托产品的发展现状，发现房地产信托行业存在的问题，并对中国房地产信托行业未来的发展提出若干建议。关键词：资金信托；财产信托

房地产业作为我国宏观经济的新支柱产业，起步于上世纪九十年代初期，近十年来，发展极为迅速。２００３年，在中国ＧＤＰ增长的９．３个百分点中，有

币贷款总额的１４．７％。个人住房抵押贷款余额

１３８００多亿元，比１９９８年增长了约３２倍。

上海、深圳等地的房地产市２００１年以来，北京、

场出现了过热的发展势头，房价上涨，房价收入比过高，房屋空置率上升，炒房现象日渐显著，以摩根斯坦利首席经济学家谢国忠为代表的一些业界、学界人士称中国存在很大的房地产泡沫，并即将破灭。而一旦房地产市场泡沫破灭，以房地产作抵押的房地产开发贷款和个人住房抵押贷款将大量违约，银行资产缩水，导致金融危机。金融安全与社会稳定息息相关，２００３年６月１３日，央行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［２００３］１２１号）。央行１２１号文件出台之后，各商业银行开始明显加强了对房地产开发贷款的监管，在贷款期限、贷款额度、担保方式、核批时间等方面都规定了严格的条件，造成了房地产开发商资金断流。

信托作为连接资本市场、货币市场和产业市场

１．８个百分点是房地产业直接贡献的。２０００年至

２００３年，全国房地产开发投资额的年增长率均保持

在２０％以上，２００３年达到３０．３％，中国房地产业的发展还直接带动了５７个相关产业的产出增加。房地产是资金密集型行业，从购置土地到开发建设，一个项目动辄亿元以上，开发商仅依靠自有资金无法完成项目全程。

多年来，我国房地产企业的开发资金主要包括四部分：自有资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款。其中，开发商从银行直接贷款占资金总量的预售款的大部分是客户的消费信贷，建２０％—３０％。

筑企业垫资中也有相当多的银行贷款，四项累计，我国房地产开发资金中有６０％以上来源于银行信贷。截至２００４年６月底，在国内银行中长期贷款中，房地产开发贷款余额２６０００亿元，占全部人民

收稿日期：２００５－０３－１０

中国科学院研究生院虚拟经济与金融研究中心资助。基金项目：

闫妍，中国科学院研究生院管理学院硕士研究生；朱晓武，北京大学光华管理学院博士研究生；张驰，吉林省送变电工作者简介：

程公司变电分公司技术员。

ＭＡＮＡＧＥＭＥＮＴＲＥＶＩＥＷＶｏｌ．１７Ｎｏ．１２（２００５）７

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