价值工程在住宅项目全生命周期费用管理中的应用

价值工程在住宅项目全生命周期费用管理中的应用

2007年2月

基　建　优　化

OPTIMIZATIONOFCAPITALCONSTRUCTION

Feb12007Vol128No11

第28卷　第1期

价值工程在住宅项目全生命周期费用管理中的应用

李静华

(东南大学建设与房地产研究所,南京　210018)

摘　要:引入工程项目全生命周期费用管理的概念,介绍了价值工程的基本原理。从工程项目全生命周期费用的最小化出发,选择价值工程作为住宅经济性评价的基本原理,通过对住宅项目的功能分析和成本分析,来确定住宅全生命周期的价值评价模型。为消费者衡量住宅的效用和对生产者度量其开发成本提供参考依据。

关键词:全生命周期;全生命周期集成化管理系统;全生命周期费用管理;价值工程;功能分析;成本分析中图分类号:F287.8　　　　　文献标识码:A　　　　　文章编号:1000-7717(2007)01-0090-04

ValueEngineerπsApplicatiinifeManagemenofConstructionManagement&Real

Estate,SoutheastUniversity,Nanjing210018)

Abstract:Inthispaper,weintroducetheconceptionofprojectlifecyclecostmanagementandbasictheoryofvalueengineer.Inordertominimizethelifecyclecost,wechoosevalueengineerashousingprojectπseconomicevaluation.Throughtheanalysesofhousingprojectπsfunctionandcost,wemakethevalueevaluationmodelofhouselifecyclecost.Sowecanprovidethereferencetocustomersandowners.

Keywords:lifecycle;lifecycleintegratedmanagementsystem;lifecyclecostmanagement;valueengineer;functionanalyses;costanalyses

及维护费用是建造费用的7.7倍。

1　问题的提出

在现行的工程项目全生命工程中,存在着以下不合理的地方,即:(1)工程费用管理的重点在实施阶段,而没有把决策、设计阶段的费用管理放在突出的位置;(2)只注重建设期的建设成本,而忽视将来的运营和维护成本,不能对全生命周期的工程费用进行有效控制与管理;(3)重视项目利益和阶段目标,忽视项目整体和长期目标及产品未来价值等问题。

根据联邦德国(1982年)对一座办公楼项目运营期为30年的成本数据分析发现,办公楼的建设成本占全生命周期费用的

19%,投资利息占39%,运营费用占42%,运营费用是建设成本

由此可见,由于于片面追求低的建设成本而造成运营和维护成本提高,往往使工程的全生命周期费用更大。建筑物的前期费用和运营费用在全寿命周期费用中占有不可忽视的比重,必须全盘考虑项目全生命周期各阶段发生的费用。

2　工程项目全生命周期费用管理的概述

2.1　建设项目全生命周期管理思想的产生

建设工程项目的全生命周期是指从建设意图产生到项目废除的全过程,它包括项目的决策阶段、实施阶段和运营阶

段[1]。相应各阶段的管理分别为开发管理(DevelopmentMan2

agement,DM)、项目管理(ProjectManagement,PM)和物业管理(FacilityManagement,FM)。如图1所示[1]:

的2.21倍,投资利息是建设成本的2.05倍。另外,美国Veter2

ansAffairs(简称VA)机构负责全国172家医疗中心共2000栋

建筑的运营及维护,VA机构采用40年分析周期和5%的折现率进行LCC(life-cyclecost全生命周期费用)分析发现,运营

收稿日期:2006-08-21